Tijdens de maand mei, aan het einde van de eerste lockdown, hadden we al een eerste inventarisatie gemaakt van de werkelijke gevolgen die de coronavirus crisis zal hebben op de vastgoedmarkt. We waren erop uit om de kansen te definiëren die zich voor de investeerder zouden kunnen voordoen, en de risico’s die gezamenlijk uit deze crisis zouden kunnen resulteren.
Bijna 8 maanden later is het duidelijk dat het virus nog steeds onder ons is en dat bepaalde effecten van de crisis zich nog niet laten voelen.
Wat de vastgoedbeleggingsmarkt betreft, kan echter al een eerste afweging worden gemaakt … onder voorbehoud.
Ondanks een bepaalde vorm van absolute veerkracht waar maar weinig mensen op hadden gehoopt, wordt onder bankexperts steeds weer opnieuw vastgesteld dat de vastgoedmarkt niet zal ontsnappen aan de verwoestende gevolgen van de inmiddels beruchte “coronavirus” of “covid-19”. Volgens de analisten zal de marktgroei de komende jaren worden gecomprimeerd, met betrekking tot één variabele waarvan de verslechtering niet te vermijden is: die van het gezinsinkomen! In feite, en nog steeds volgens deze laatsten, als het vastgoed momenteel onaantastbaar lijkt te zijn voor externe verstoringen van de markt, is dit grotendeels te danken aan de meervoudige overheidssteun die het genoemde niveau van het gezinsinkomen zoveel mogelijk in stand houdt.
Vastgoedprofessionals zijn echter van mening dat er geen achterwaartse beweging te verwachten is. “Integendeel”, zingen ze in koor!
Als het waar is dat de voorziene achterwaartse beweging nogal marginaal en van beperkte duur zal zijn, staat het beschouwen van vastgoed als een activaklasse die ongevoelig is voor externe contracties, gelijk aan het bezuinigen op enkele van zijn segmenten die waarschijnlijk niet ongeschonden uit de huidige crisis zullen komen.
De teloorgang van de idolen.
Of ze nu al lang op de markt zijn of pas sinds kort opduiken, bepaalde zeer begeerde vastgoedsectoren lopen het risico om hun ratings te zien dalen.
De detailhandel:
Het simpele geval van detailhandel (commercieel vastgoed) kan ons alleen maar bewust maken van deze trieste realiteit. Detailhandel werd aanbeden door beleggers en zat in de lift vanwege het rendement dat het kon opleveren, gecombineerd met bijna geen beheer en een nog steeds constante vraag.
De afgelopen jaren hebben we echter het gevoel gehad dat de markt begon te haperen. Geef de schuld aan de aanvalsgolven, het verschillende mobiliteitsbeleid dat wordt gevoerd of de rage voor “e-commerce”, deze sector moest zichzelf absoluut opnieuw uitvinden. De coronavirus-crisis zal het reeds ingezette proces slechts exponentieel versnellen. Het is zelfs zeer waarschijnlijk dat we voor bepaalde toepassingen in deze sector, zoals de detailhandel, wachten op een point of no return.
Kantoren:
En hoe zit het met de kantorenmarkt? Als we bijvoorbeeld kijken naar bepaalde bedrijven met enkele duizenden medewerkers, die in staat waren om snel en efficiënt te kunnen overstappen op telewerken terwijl hun omzet nagenoeg niet achteruitging, kan men zich terecht afvragen of de miljoenen vierkante meters gewijd aan kantooractiviteiten nog steeds zo essentieel zijn. Verder wetende dat vastgoed een aanzienlijke vaste kostenpost vormt voor bedrijven, is het zeer waarschijnlijk dat de crisis de kaarten zal herverdelen.
Echter, en in tegenstelling tot de detailsector, heeft kantoorvastgoed het voordeel dat het actief of de onderliggende waarde een hoger conversiepotentieel heeft en kan worden gebruikt voor een verandering van bestemming. Sterker nog, het herbestemmen van een kantoorgebouw voor andere doeleinden lijkt meer haalbaar dan een commerciële ruimte herbestemmen.
De sectoren die in de lift zitten:
Hoewel sommige specifieke segmenten het risico lopen hard te worden getroffen door de huidige crisis, zullen andere industrieën hun populariteit wellicht zien toenemen.
Logistiek of semi-industrieel:
Dit is echt de sector die complementair is aan de sector van de detailhandel: “Als het in de ene sector niet vlot loopt, dan is dat in de andere sector wel het geval!” Inderdaad, de semi-industriële sector zit al enkele jaren in de lift, uiteraard dankzij de opkomst van bepaalde multinationals zoals Amazon, voor wie de noodzaak om voorraden aan te leggen onbetwistbaar is.
“Dankzij” de covid-crisis neemt de vraag naar opslagruimten en platforms alleen maar toe. Deze sector heeft ook kunnen profiteren van een dubbel positief effect op zijn groei. Aan de ene kant de versnelling van de penetratie van e-commerce in onze consumptiegewoonten. Aan de andere kant, de +/- zekere tendens om te willen neigen naar een de-globalisering, wat resulteert in de onderdrukking van de verschillende toeleveringsketens, wat bedrijven ertoe aanzet om meer in voorraad te houden, en wat uiteindelijk positief is voor de betreffende sector.
Residentieel:
De geschiedenis heeft ons herhaaldelijk geleerd dat er na een economische crisis altijd een lange periode van langzame en aarzelende groei is geweest, waar een terugtrekking in de richting van zogenaamde “voorzorgsbesparingen” werd geïntensiveerd.
Hier nota van nemend, mogen we met recht denken dat de conservatieve houding van de investeerders van morgen hen zal aanmoedigen om op grote schaal vastgoed aan te schaffen, wat meer is in de eenvoudigste vorm, namelijk residentieel vastgoed!
Inderdaad, dankzij een zeer evenwichtige “rendement/risico”-verhouding, dankzij de stabiliteit van zijn markt die de crisis niet lijkt te kennen, of dankzij een constante stijging van de verkoopprijzen gedragen door de investeerders maar ook door de kopers-bewoners, doet residentieel vastgoed zich duidelijk gelden als de meest in het oog springende sector op dit moment.
Naast de elementen die al dan niet het gevolg zijn van de huidige crisis en die in zijn voordeel pleiten (volatiliteit op de aandelenmarkten, te lage rentetarieven, rendement maar ook mogelijke meerwaarden op lange termijn, enz.), kan deze sector ook bogen op een relatief recent fenomeen: de toename van het aantal potentiële huurders. Sterker nog, sinds meerdere jaren wordt geconstateerd dat jonge Belgen geen baksteen meer in hun maag hebben en dat ze er de voorkeur aan geven nog enkele jaren huurder te blijven met behoud van hun vrijheid. Dit blijkt een goed voorteken te zijn voor iedereen die wil investeren in residentieel vastgoed en dit, voor zover het beschouwen van vastgoed als investeringsproduct niet mogelijk is zonder rekening te houden met de mogelijkheid om op een serene manier de vruchten van het geïnvesteerde kapitaal te gebruiken. Het is duidelijk dat een markt waar de mogelijkheden om de rendementen goed te spenderen, beperkt zijn, geen terrein is om te exploiteren.
In dit perspectief, en naast de mogelijkheden die er zijn in termen van meerwaarde, zal de investeerder er altijd op letten dat zijn gebouw voldoende kan beantwoorden aan de meest brede vraag op de huurmarkt, wat daarom nu meer dan voorstelbaar lijkt …
Conclusie:
De huidige gebeurtenissen tonen ons aan dat vastgoed een transversale sector is die een zeer duidelijke stempel drukt op elementen buiten zijn markt, en daarom voortdurend moet worden aangepast aan constant veranderende maatschappelijke of economische variabelen. Hoewel sommige specifieke segmenten misschien nooit meer zullen terugkeren naar hun vroegere vorm, hebben de logistiek en vooral het residentieel vastgoed nog steeds een mooie toekomst voor zich. In de hoop echter dat hun respectievelijke markten niet volledig uit balans raken tussen een beperkt aanbod in het licht van een constante en groeiende vraag …
