Il est de coutume de dire que le Belge à une brique dans le ventre, et que l’immobilier est une valeur sûre.
Mais il est aussi établi dans l’imaginaire collectif que les rendements y sont fortement comprimés et que l’immobilier n’est que très peu liquide. Autant d’à priori qu’il y a lieu d’analyser, de décortiquer et de définir car si certaines croyances s’avèrent être vraies, d’autres ne le sont pas pour autant. Dans ce courrier nous tâcherons de fixer les grandes lignes qui font de l’immobilier un des produits financiers des plus attractifs.
Nous nous attèlerons à comparer ses différents avantages et tenterons d’en ressortir une conclusion qui reflètera la réelle valeur de l’investissement foncier par rapport aux autres solutions d’investissement.
Vous aurez l’occasion de découvrir en détails tous les aspects du célèbre effet de levier sur le marché immobilier en Belgique.
L’équilibre du marché.
L’un des principaux avantages dont l’immobilier peut se vanter, c’est de disposer d’un ratio « rendement/risque » en constant équilibre et des plus optimales.
En effet, face aux autres produits d’investissement, il est clair que l’immobilier présente les meilleures performances en ce domaine.
Il est très rare, voir improbable, que les capitaux placés en immobilier (en tant qu’actif tangible) prennent une correction de l’ordre de -20 % ou -30 % en quelques journées comme peuvent en être victimes les produits boursiers.
Et outre le peu de volatilité dont fait preuve l’immobilier, les rendements qu’il procure restent relativement intéressants. Pour exemple, face au marché obligataire, l’immobilier fera preuve d’un taux de rentabilité largement plus séduisant pour un taux de volatilité tout autant semblable.
La croissance constante.
Hormis la notion de rendement, qui a été évoquée ci-dessus, l’immobilier dispose de la faculté non-négligeable de pouvoir générer de la plus-value qui s’établit au fur et à mesure des années et en corrélation avec la croissance de son marché.
Disposer de ces deux sources bénéfiques (rendement et plus-value) représente à nouveau un avantage par rapport à d’autres produits d’investissement qui ne peuvent se prévaloir que de l’une des deux notions.
Quand on acquiert de l’art dans l’optique de spéculer et de générer une marge à la revente, on envisage l’investissement comme seule source de plus-value et non de rendement. Hormis si on trouve une solution ou une autre afin de « louer » l’œuvre acquise en tant qu’investissement, celle-ci ne rapportera rien durant tout son passage dans le patrimoine.
L’effet de levier ou comment s’endetter intelligemment.
Mais outre les deux aspects évoqués ci-avant, l’une des grandes facultés à laquelle peut prétendre l’immobilier c’est la possibilité d’user de l’effet de levier afin d’optimiser son investissement.
Concrètement, l’effet de levier est la possibilité qui est offerte à l’investisseur de pouvoir envisager un volume d’investissement plus important que son niveau de fonds propres grâce à l’apport de capitaux extérieurs émis par un partenaire financier, en l’occurrence une banque.
Ainsi, et si on part du principe que de nombreux ménages, qui avaient pour objectif d’acquérir leur premier bien, restent sur le banc de touche pour encore quelques années, on ne peut qu’en déduire qu’ils viendront très certainement garnir le quota de locataires potentiels. Bien que cette demande rapidement gonflée viendra tôt au tard à s’estomper, elle doit être considérée comme un bon présage pour celui qui acquiert un immeuble résidentiel dans les mois à venir.
Grâce à l’apport de cet endettement, et si l’exposition des capitaux propres est relativement bien maitrisée, on verra le rendement dit « sur l’investissement ou sur fonds propres » progresser d’avantage que le rendement dit « sur l’actif ». Ceci est notamment dû au principe que tout ou partie du remboursement du principal et des intérêts soit réalisé par le revenu locatif et non par l’investisseur lui-même.
Pour illustrer simplement cet effet de levier lors d’un investissement immobilier, imaginons qu’un investisseur acquiert un immeuble de l’ordre de 1 million d’euros (tous frais compris), qu’il y ait placé 400 000 euros de fonds propres, qu’il ait financé le reste par un emprunt de 600 000 euros avec un crédit hypothécaire à taux fixe de 1,5 % sur 20 ans, et que cet investissement lui rapporte 40 000 euros par an, on peut aisément en déduire qu’il fera 4 % de rendement sur l’Actif. Toutefois, on peut également dire qu’il fera +/- 8,5 % de rendement sur ses fonds propres et ce, grâce au remboursement en tout ou partie du principal et intérêts réalisés par le revenu locatif.
En conclusion et partant de ce constat, ne pas user de cet effet de levier revient à ne pas profiter d’un des plus grands avantages dont peut se prévaloir l’immobilier, et s’apparente à brider l’évolution positive dont pourraient profiter les fonds propres investis. Et bien que l’immobilier présente des rendements (sur l’actif) plus comprimés que dans d’autres solutions financières, il n’en est pas moins un produit des plus stables dont il est toujours utile de profiter dans un patrimoine bien diversifié.
